L'obligation d'enregistrement au RCS pour les LMP est inconstitutionnelle.

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL DÉCIDE :

Article 1er. - : Sont contraires à la Constitution :

• les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » 

C'est par ces mots-là que le Conseil Constitutionnel a cassé les 3 sacro-juridiques conditions pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel. Jusqu'à présent, pour bénéficier du régime fiscal particulier qui est le Graal chez les loueurs de biens meublés (du fait du régime des plus-values professionnelles qui s'applique alors en cas de revente, de la possibilité d'imputer le déficit généré sur le revenu global, de l'exonération d'IFI), il fallait cumulativement répondre à 3 exigences:
- réaliser plus de 23.000€ de recettes locatives issues de cette activité de location en meublé.
- que ces recettes issues de la location meublée soient supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Activité civile ou commerciale ?

Ce dernier point était à l'origine de divergences, notamment du fait du transfert de compétence aux greffes du tribunal de commerce pour enregistrer l'activité.
D'un point de vue juridique, la location de locaux meublés s'apparente à une activité civile, mais la nature fiscale des recettes (les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux - BIC) laisse penser un caractère commercial de l'activité.
Fiscalement, un loueur en meublé est donc un commerçant, mais la qualification juridique non commerciale était toutefois retenue par le Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés et par la jurisprudence ("outre l'occupation tarifée à la semaine des locaux loués, les prestations proposées par le loueur -nettoyage de sortie, fourniture de serviettes de bain et de la literie- sur demande du locataire et moyennant un prix supplémentaire à la location, ne caractérisent pas une activité de nature hôtelière", Cour d'Appel de Colmar, 6/10/2011).

L'impossible formalité à réaliser.

Pour bénéficier du statut de LMP au regard de la législation fiscale, les loueurs doivent être immatriculés au registre du commerce, ils exercent ainsi une activité juridiquement "commerciale".
Cette formalité n'était pas simple dans certaines régions, les greffes des tribunaux de commerce estimant que la location de meublés n'est pas une activité commerciale, une des 3 conditions pour atteindre le statut de LMP ne pouvant jamais être remplie.
C'est ce qui est arrivé au contribuable n'ayant pas pu bénéficier du régime des plus-values professionnelles l'amenant à saisir le Conseil Constitutionnel sur ce point. Dans sa décision du 8 février 2018, en se fondant sur le principe d'égalité devant les charges publiques, le Conseil des Sages a estimé que le législateur a entendu empêcher que des personnes exerçant l'activité de loueur en meublé à titre seulement occasionnel de profiter de l'exonération des plus-values de cession.
L'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est donc plus une obligation pour dépendre du statut de LMP, les supports de l'administration se mettent à jour de cette exonération.

Que nous réserve le budget 2016 ?

Le projet de loi de finance 2016 prévoit de nombreuses restrictions et des coups de rabots, mais l'immobilier de tourisme et la location meublée ne sont pas dans le collimateur ... du moins, pas directement.

2016 : objectif 16 milliards d'Euros de réduction de la dépense publique. 
Concernant l'immobilier, ce sont les bailleurs sociaux qui devront composer avec 150 millions d'Euros en moins qu'en 2015 (400 millions) et les APL qui seront allégées de 200 millions (on annonçait 1 milliard d'économie avec cette dernière mesure).
Toutefois la stabilité fiscale semble enfin s'établir pour les dispositifs en cours, comme l'investissement PINEL par exemple, voire même une extension du PTZ rural dans l'ancien qui serait étendu à l'ensemble des communes des zones C.

Mais au jeu des vases communicants ... 
Dans son optique de réduction de la dépense publique, le gouvernement déshabille les collectivités locales de 3,7 milliards d'Euros. Les élus locaux manifestent leur désarroi devant les préfectures mais pour combler ces attributions étatiques et couvrir les dépenses de leurs budgets locaux, ils augmentent les impôts fonciers, taxe d'habitation et taxe de séjour. La fiscalité locale a ainsi augmenté de 1,8% en 2015. Pire, 98 grandes communes ont voté une majoration de 20% de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. La mise à plat fiscale promise se fait par le haut mais provoque de belles vagues au niveau local !

La simplification pour le logement vue par l'Elysée

"Le changement, ce n’est pas simplement dans les mots, c’est dans les actes. Le choc de simplification, il doit donc être démontré." Tels sont les termes du François Hollande lors de son allocution à Toulouse pour présenter la simplification, notamment pour le logement.

Des propos qui tombent à pic après notre précédent article (Le prix des logements, les normes, le PTZ et les taux d'intérêt) qui relatait les propos des professionnels se plaignant de l'accumulation des normes dans la construction qui a pour effet l'augmentation des prix et la désolvabilisation des candidats acquéreurs. L'ambition du Président est de "simplifier pour construire plus et pour construire plus vite".

Aller plus vite.
Tout d'abord, les efforts sont portés sur la cession du foncier public et un an après l'adoption de la loi du 18 janvier 2013, la volonté de François Hollande "est de permettre qu’il y ait maintenant une application rapide du texte qui a été voté" ... on ne peut pas dire que simplification rime avec vitesse d'exécution.
Qu'à cela ne tienne, le Président souhaite montrer l'exemple des raccourcissements de délais : "Le permis de construire prend au moins 8 mois aujourd’hui, en moyenne, pour certaines opérations. C’est trop long." et de mettre Cécile Duflot à l'ouvrage :"la ministre du Logement devra nous présenter des mesures réglementaires avant le 1er mai prochain. Le 1er mai, c’est facile à retenir. Nous devons aboutir à un délai maximum de 5 mois pour tout permis de construire. Ceux qui peuvent être traités en deux mois le seront mais pour les permis de construire plus complexes, le maximum sera 5 mois." Autrement dit, rien de bien neuf pour les constructions individuelles dont les permis sont instruits en 2 mois, voire 3 en cas de périmètre particulier. 

La norme, c'est normal.
"Aujourd’hui, on compte 3 700 normes qui encadrent la construction d’une maison ou d’un immeuble. Le coût moyen de construction d’un logement de qualité en habitat collectif, c’est 2 000 euros du mètre carré. Selon les professionnels, le coût a augmenté de 50% en 10 ans et, pour une grande partie, à cause de l’inflation des normes. La norme, et c’est normal, garantit qu’un certain nombre de prescriptions soient imposées mais elle aboutit à ce que le coût de la construction soit relevé." Les bases sont posées et rejoignent l'analyse des professionnels du secteur, voyons quelles sont les propositions du Président pour simplifier la construction.
" Prenons l’exemple du parking. Bien sûr qu’il est nécessaire d’avoir des parkings quand il y a des immeubles collectifs. Mais un parking souterrain, c’est 20 000 € de surcoût par logement. Nous avons donc déjà pris une ordonnance pour les parkings et nous irons plus loin encore parce que nous nous apercevons qu’il nous faut assouplir encore cette règle en collaboration avec les élus.
Pour les normes en matière de construction, des propositions sont en train d’être préparées par la ministre du Logement, avec les professionnels du secteur." Nous voilà rassurés, le changement avance ...

Pour ceux qui pourraient imaginer que cet article est une parodie, nous vous invitons à lire l'intégralité de l'allocution du Président sur le site officiel de l'Elysée : Allocution de M. le Président de la République à Toulouse.

Crédit photo Le Point

Le prix des logements, les normes, le PTZ et les taux d'intérêt

Dans la seconde heure de l’émission Votre Maison sur RMC, Christian PESSEY et François SOREL s’intéressent à la crise du logement avec l’alarmante baisse du nombre de mises en chantier de logements neufs et de permis de construire accordés.

Autour de la table : Bruno POULARD, rédacteur en chef de Batiweb et Cyberarchi, Bertrand SABLIER, délégué général de la Fédération Française du Bâtiment, Maël BERNIER, responsable de la communication chez Empruntis (site de courtage en ligne) et Dominique De SAUZA, Président de l’Union des Constructeurs Immobiliers.

Voici quelques extraits du débat :

Bertrand SABLIER : «Il y a véritablement une crise du logement aujourd’hui, on estime qu’il manque environ 1 million de logements et ce retard n’est pas rattrapé malgré les engagements du Président de la République à construire 500 000 logements par an. Les attentes de nos concitoyens ne sont pas satisfaites avec seulement 330-340 000 constructions. Les conséquences de cette situation c’est que les ménages modestes ne peuvent accéder à la propriété, les chômeurs ne peuvent pas se permettre la mobilité, certaines entreprises ne peuvent pas loger leurs salariés. »

Dominique de SAUZA : « Les prix ont atteint aujourd’hui un niveau qui désolvabilise de nombreux acquéreurs, mais ceci est essentiellement dû à l’empilement réglementaire et normatif qu’a subi le secteur de la construction depuis une douzaine d’années pour, certes, donner des habitations plus performantes thermiquement et phoniquement, mais le seuil du supportable est lui aussi atteint. Parallèlement à cette évolution, le coût du foncier a fortement augmenté. »

Bertrand SABLIER : « La différence de prix au m² selon les villes montre bien que ce n’est pas le travail des promoteurs qui fait les prix mais bien le coût du foncier. Quant aux normes, elles partent d’un bon sentiment, souvent d’économie d’énergie, de sécurité, ou d’accessibilité, mais elles impactent sur le prix, directement et indirectement avec des constructeurs qui doivent se former. Et le pire, c’est que pour l’ancien on entend de plus en plus parler d’obligation de travaux. Avec la norme sur l’accessibilité dans tous les logements, on tombe dans l’excès, il faut que tout bâtiment devienne accessible dans les 4 ans alors que le secteur public, sensé donner l’exemple, s’est repoussé lui-même la mise en œuvre de cette norme en 2024 ! »

Bruno POULARD : « Le prix et le confort phonique sont devenus des critères essentiels, la conformité aux normes sont des charges en moins pour la suite.»

Maël BERNIER : « Les taux d’emprunt sont effectivement bas, mais les critères d’endettement pour les banques restent à 33% des revenus. Le niveau des prix élimine de fait de nombreux potentiels acquéreurs. Il existe des dispositifs pour aider à l’achat, le PTZ par exemple, mais les gouvernants ont tellement rabaissé la limite des conditions de revenus pour l’obtenir que ceux qui sont eligibles à ce prêt à taux zéro n’ont pas les moyens d’acheter. Pour couronner le tout, les droits de mutation vont augmenter au 1^er mars, ajoutant encore des frais à l’acquisition.»

François SOREL : « On se demande si les gouvernants veulent vraiment qu’on utilise ces prêts pour l’acquisition d’un logement ».

Bertrand SABLIER : « Le prêt à taux zéro, créé en 1996 par P.A. PERISSOL, a permis à 1 million de personnes d’en profiter, essentiellement des jeunes. Le fait d’avoir raboté les conditions d’accès à ce prêt de façon drastique est un drame pour les jeunes générations qui ne peuvent plus bénéficier de cet outil. »

Maël BERNIER : « Aujourd’hui les banques ne prêtent plus sans apport, il faut au moins être en mesure de payer les frais de notaire. Les taux en février 2014 tournent autour de 3,35%. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%, autrement dit, un couple qui gagne 3000€ a une capacité de remboursement de 1000€. La situation professionnelle de l’emprunteur est très importante, le CDI est un bon passeport vers le crédit. Il faut éviter tout découvert dans les mois qui précèdent la demande de crédit. Une épargne régulière, ne serait-ce que minime, est un bon exemple de gestion en « bon père de famille ». Les taux d’emprunt devraient rester bas jusqu’en juin, mais le poids de la dette française va finir par peser et se faire ressentir par les banques. »

Retrouvez le podcast de cette émission ici: Votre maison

Les vacances d'hiver sont aussi culturelles

Le festival Sancy Snow Jazz se poursuit dans 10 communes du massif du Sancy . Sur la semaine, plus de 70 concerts ont lieu entre l'après-midi et tard dans la nuit, pour une ambiance toujours très appréciée des skieurs et amateurs de Jazz.
Un festival qui réunit la crème du swing depuis 24 ans.
Voir le reportage sur France 3: Le Sancy Snow Jazz anime les communes du Sancy

Succès fulgurant des vacances de neige en Auvergne

Le 20h de TF1 consacrait un reportage sur la bonne santé du tourisme hivernal dans le Sancy, qui se porte bien grâce à des prix plus attractifs que sur les autres massifs et qui rend ainsi les vacances au ski accessibles à tous. Du coup la saisons d'hiver se déroule à merveille avec des clients au rendez-vous sur les pistes enneigées du massif du Sancy.
Voir le reportage de TF1: Le succès fulgurant des stations de ski auvergnates.

3 questions sur l'immobilier de tourisme

Dans le cadre de sa rubrique d'actualité sur l'immobilier, INFO Magazine est venu interviewer Stéphane CREGUT pour avoir un aperçu de l'activité dans le massif du Sancy.
3 questions qui laissent entrevoir que l'immobilier dans le Sancy connait un dynamisme grâce à l'activité touristique qui permet d'attirer les investisseurs en quête de sécurité locative. Un marché quelque peu différent de ce que l'on trouve sur le reste de la région, un marché qui nécessite d'être correctement abordé pour valoriser au mieux son investissement.
Lire l'interview sur INFO Magazine: Questions à Stéphane CREGUT

Le flou fiscal nuit au choc foncier

Dès l’an prochain, les abattements sur les plus-values accordés en fonction de la durée de détention de foncier à bâtir devraient être purement et simplement supprimés. Objectif de l’exécutif : inciter les propriétaires à vendre d’ici là et libérer des terrains… Sauf qu’ils préfèrent reporter leurs opérations.
Coup dur pour François Hollande et son équipe. En annonçant vouloir mettre fin l’an prochain aux abattements pour durée de détention, qui permettent au bout de 30 ans d’être exonéré d'impôt sur les plus-values réalisées sur les ventes de terrains à bâtir, le gouvernement espérait encourager les propriétaires à vendre au plus vite et ainsi créer le fameux "choc foncier", cher au candidat socialiste. Las, la mesure va en réalité produire exactement les effets inverses et encourager la rétention…
Lire l'article sur Capital.fr : L’erreur de diagnostic du gouvernement qui va plomber les ventes de terrains 

Comment réagir face aux incertitudes économiques et fiscales ?

Début novembre, la BCE décidai de baisser son principal taux directeur à 0,25%, ce qui laissait augurer une stabilité dans les taux d'intérêt. Mais 2 jours après, l'agence de notation Standard & Poor's dégradai la note de la France sans que personne ne sache quelles seront les conséquences sur les taux d'intérêt et sur le marché de l'immobilier.
A côté de ces données macro-économiques, le gouvernement a décidé d'augmenter les droits de mutations sur les transactions en 2014 (pour financer la hausse des contributions aux Conseils Généraux) de 3,8% à 4,5% (18,4% d'augmentation!).
Comment réagir face à ces données qui bougent sans cesse, faut-il acheter avant la fin d'année ?
Début de réponse dans l'article de BFM Business: Immobilier, faut-il acheter avant la fin d'année ?

Hollande vers une baisse de la plus-value pour les résidences secondaires

Les propriétaires de résidences secondaires ou de locations de vacances pourraient être incités à devenir vendeurs par un allègement de la taxation sur la plus-value.
En effet, dans son allocution sur M6 le chef de l'Etat a annoncé vouloir mettre en place des mesures choc pour relancer le marché de l'immobilier. Ces mesures seraient l'exonération de la taxe sur la plus-value à la revente à partir de la 22ème année de détention (contre 30 années aujourd'hui), et un abattement exceptionnel de 20% (sans doute celui qui avait été prévu au projet de loi de finances pour 2013, mais retoqué par le Conseil Constitutionnel) applicable sur la plus-value nette imposable (hors prélèvements sociaux) pour les ventes réalisées en 2014 uniquement (?).
Nous serons donc très attentifs au projet de loi de finances présenté à l'automne.

Voir l'article sur Capital.fr: Plus-values immobilières: comment Hollande compte alléger la note des propriétaires

L'immobilier démembré: investissement à fort potentiel

Dans son intervention à la conférence organisée par AIP Investissement au casino de Royat en décembre dernier, Jacques LUMBROSO explique comment la nue propriété peut être un formidable refuge pour une épargne retraite. A l'inverse de la pleine propriété, la nue propriété exempte des problèmes de gestion, de fiscalité liée à la location ou la revente ou encore d'un montant d'acquisition élevé.
Le démembrement permet d'acquérir la nue-propriété d'un bien sur la base d'une valeur inférieure à celle de la pleine propriété et de récupérer la pleine propriété au bout de quelques années, le temps pour un usufruitier d'utiliser l'immeuble.
Elle permet de constituer une épargne immobilière avec ou sans apport, elle exonère le propriétaire de la gestion de l'immeuble (location, entretien, impôt) et peut se vendre à tout moment.
La répartition des charges usufructuaires est contractuelle, l'usufruitier peut supporter les gros travaux.
L'utilisation de ce genre de montage peut permettre d'envisager la vente de l'usufruit d'un immeuble locatif à la société qui va l'exploiter et amortir l'usufruit. La pleine propriété reviendra au nu-propriétaire sans aucune fiscalité, avec sa nouvelle valeur à terme, qui sera sans doute plus élevée que celle d'achat à l'origine de l'opération.
Cette solution permet donc de pratiquer de l'épargne immobilière (avec plus de sûreté que de l'épargne mobilière) sur des montants moins élevés que de la propriété classique. Cela peut permettre de bloquer un capital pendant quelques années et de lui faire doubler sa valeur à la fin de l'usufruit.

Voir la vidéo de l'intervention de Jacques LUMBROSO lors de son intervention au colloque organisé par AIP Investissement : le démembrement de propriété

Tourisme 2012: l'Auvergne, une des 2 seules régions en hausse

En 2012, l’Auvergne réalise une belle performance économique avec des nuitées touristiques en nette progression, face à une fréquentation nationale plutôt atone.
Avec plus de 32 millions de nuitées, l’Auvergne atteint en 2012 son meilleur niveau de fréquentation. Elle fait partie, avec Ile-de-France, des deux seules régions en hausse en 2012, grâce aux bons résultats de la fréquentation étrangère.
 Lire la suite de l'article sur www.tourisme.gouv.fr : Auvergne : bilan de l’année touristique 2012, de bons résultats à contre-courant des tendances nationales

Couac sur l'application de la nouvelle RT 2012

Le Conseil d'Etat a annulé mercredi un texte d'application de la nouvelle réglementation thermique 2012, suite à un recours du Groupement des fabricants d'appareils ménagers, qui redoute que cette loi ne limite la liberté d'opter pour un chauffage électrique dans l'immobilier neuf.

Lire l'article sur Cbanque.com :  Le conseil d'Etat annule un texte d'application de la règlementation thermique 

 

Nouvelles attractions pour la 11ème saison de Vulcania

5ème parc de loisirs français en terme de notoriété, Vulcania, équipement touristique majeur en Auvergne, s’apprête à entamer une nouvelle saison au cours de laquelle la barre des 350 000 visiteurs est fixée comme objectif. Pour attirer toujours plus de monde, cette année 2 nouvelles attractions seront proposées aux visiteurs.
Voir le reportage sur La Montagne: Deux nouvelles attractions à Vulcania

Le Sancy de haut en bas à 100 à l'heure !

Ce week-end la station du Mont-Dore accueillait la première édition du défi qui consiste à dévaler les pentes du Sancy d'un point de départ à une ligne d'arrivée le plus vite possible sans se soucier de l'itinéraire. Ce Derby du Mont-Dore fut une réussite puisque la centaine de candidats a eu son lot de sensations.
Une initiative dynamique qui montre tout le potentiel des loisirs d'hiver sur le massif du Sancy.
Reportage sur de Sébastien Kerroux France3 Auvergne: Première édition du Derby du Mont-Dore

Le Sancy, un bon placement.

L'interview du directeur de l'office de tourisme du massif du Sancy relate une excellente saison hivernale chez les professionnels du tourisme, tant dans les activités de loisirs de neige que chez les hébergeurs. Cette bonne santé du tourisme auvergnat se ressent sur les investissements dans les hébergements qui continuent de se développer.
Interview de Luc Stelly sur La Montagne: le bilan des vacances de février dans le Sancy

Des hébergements remplis aux 2/3 depuis le début de l'hiver

Les vacances de février sont bonnes pour les stations de sports d'hiver du Sancy. Le taux de remplissage des hébergements a flirté avec les 80% et on commence à rêver d'un record de fréquentation. Le dernier remonte à l'hiver 2008/2009.

Retrouvez le reportage sur France3 Auvergne: Les stations de ski du Sancy en piste pour un record de fréquentation

Fin de la baisse des taux d'intérêt?

Alors que les taux de crédit ont atteint leur plus bas historique au mois de février, les courtiers anticipent un inversement de tendance et un retour à la hausse des conditions de crédit dans les prochains mois.

Lire l'article sur Le Figaro.fr: le crédit va devenir moins avantageux

Record à 118000 passages à Super-Besse !

Le tourisme d'hiver en Auvergne ne connait pas la crise, les records de fréquentation à Super-Besse en sont la démonstration. Le nombre de passages quotidiens aux remontées dépasse régulièrement les 6 chiffres pendant ces vacances d'hiver 2013. Les conditions météorologiques sont, il est vrai, très favorables, mais la station doit s'adapter en gérant les flux de circulation car les capacités de stationnement sont régulièrement atteintes.
Cette affluence record dans les stations ne doit pas être l'arbre qui cache la forêt puisque, rappelons-le, la grande majorité des touristes hébergés dans le Sancy en hiver ... ne pratique pas le ski.
Voir le reportage sur France3 Auvergne: Super-Besse à l'heure des bouchons

Réussir l'ouverture de son restaurant

Dans cet article d'Amandine Prat, conseil pour la création et le développement de concepts de restauration, nous rappelle les règles à respecter avant la reprise ou l'ouverture d'un restaurant.
De l'importance du business plan qui permet de faire coller le concept de départ aux attentes des consommateurs mais aussi de parfaitement connaître le secteur dans lequel on s'implante, aux raisons d'un échec, en passant par les facteurs clés du succès ou encore les ratios financiers à surveiller,  tous les bons conseils sont rappelés et ça va toujours mieux en les écrivant.
Un article à lire sur my-business-plan.fr avant de créer ou de reprendre une affaire : Les incontournables pour réussir dans la restauration.