Les propriétaires de résidences secondaires ou de locations de vacances pourraient être incités à devenir vendeurs par un allègement de la taxation sur la plus-value.
En effet, dans son allocution sur M6 le chef de l'Etat a annoncé vouloir mettre en place des mesures choc pour relancer le marché de l'immobilier. Ces mesures seraient l'exonération de la taxe sur la plus-value à la revente à partir de la 22ème année de détention (contre 30 années aujourd'hui), et un abattement exceptionnel de 20% (sans doute celui qui avait été prévu au projet de loi de finances pour 2013, mais retoqué par le Conseil Constitutionnel) applicable sur la plus-value nette imposable (hors prélèvements sociaux) pour les ventes réalisées en 2014 uniquement (?).
Nous serons donc très attentifs au projet de loi de finances présenté à l'automne.
Dans son intervention à la conférence organisée par AIP Investissement au casino de Royat en décembre dernier, Jacques LUMBROSO explique comment la nue propriété peut être un formidable refuge pour une épargne retraite. A l'inverse de la pleine propriété, la nue propriété exempte des problèmes de gestion, de fiscalité liée à la location ou la revente ou encore d'un montant d'acquisition élevé.
Le démembrement permet d'acquérir la nue-propriété d'un bien sur la base d'une valeur inférieure à celle de la pleine propriété et de récupérer la pleine propriété au bout de quelques années, le temps pour un usufruitier d'utiliser l'immeuble.
Elle permet de constituer une épargne immobilière avec ou sans apport, elle exonère le propriétaire de la gestion de l'immeuble (location, entretien, impôt) et peut se vendre à tout moment.
La répartition des charges usufructuaires est contractuelle, l'usufruitier peut supporter les gros travaux.
L'utilisation de ce genre de montage peut permettre d'envisager la vente de l'usufruit d'un immeuble locatif à la société qui va l'exploiter et amortir l'usufruit. La pleine propriété reviendra au nu-propriétaire sans aucune fiscalité, avec sa nouvelle valeur à terme, qui sera sans doute plus élevée que celle d'achat à l'origine de l'opération.
Cette solution permet donc de pratiquer de l'épargne immobilière (avec plus de sûreté que de l'épargne mobilière) sur des montants moins élevés que de la propriété classique. Cela peut permettre de bloquer un capital pendant quelques années et de lui faire doubler sa valeur à la fin de l'usufruit.
Voir la vidéo de l'intervention de Jacques LUMBROSO lors de son intervention au colloque organisé par AIP Investissement : le démembrement de propriété
