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jeudi 10 janvier 2013

Louer sa résidence secondaire

Dans un article paru dan Les Echos, Colette Sabarly propose de transformer sa résidence secondaire en une source de revenus grâce à la location saisonnière. Vous trouverez dans cette explication une bonne première approche des raisons qui peuvent vous mener à franchir le pas pour investir dans l'immobilier de tourisme.

Le marché tout d'abord: les sites de location saisonnière relèvent une demande de séjour en hausse de 27%. Le responsable d'Abritel indique un chiffre d'affaire moyen annuel d'environ 10 000€ pour une location, avec toutefois d'énormes variations selon la région, la capacité ou la période de location.

La fiscalité des revenus générés: les loyers tirés de la location meublée sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers comme indiqué dans l'article. Normalement, lorsque vous choisissez le régime du micro-BIC, vous avez le droit à un abattement de 50%, mais il existe un autre dispositif qui permet de bénéficier d'un abattement de 71% et ce ne sont plus que 29% de vos revenus locatifs qui subissent l'impôt sur le revenu.

Les avantages d'investir en résidence de tourisme: le remboursement de la TVA (19,6%) et la réduction d'impôt (11% du montant de l'investissement HT étalés sur 9 ans) sont deux leviers "fiscaux" pour acheter un appartement dans un programme de résidence de tourisme. Le bail commercial, d'une durée de 9 ans minimum, peut être présenté comme un facteur sécurisant (un gestionnaire professionnel, des loyers qui tombent régulièrement ...)
Toutefois, à force de coups de rabots fiscaux, on peut se poser la question si un dispositif Censi-Bouvard, avec une réduction d'impôt de 11% sur l'investissement HT, reste concurrentiel face à un dispositif classique de location meublée au réel (déclaration des BIC et des charges) dans lequel on pratique l'amortissement du bien (y compris des meubles) et où, au final, on se retrouve non imposable sur ces nouveaux revenus générés pendant une vingtaine d'années.
La récupération de TVA n'est pas l'apanage des résidences de tourisme puisqu'elle résulte de la fourniture des services para-hôteliers dans la location meublée. Autrement dit, dans la gestion de son gîte tout neuf au sein de sa propriété, un propriétaire exploitant peut très bien fournir les services d'accueil, de linge et de ménage, voire même de petit-déjeuner. De la même manière, un investisseur peut très bien mandater un prestataire pour assurer ces services dans le cadre de l'exploitation de son gîte. Bien évidemment, ces pratiques permettant la récupération de TVA sont très surveillées par l'administration fiscale et il convient de s'encadrer de professionnels agréés pour réaliser son opération (adhésion à un centre de gestion, comptable, mandataire avec carte de gestion et de prestations touristiques assurant effectivement les services para-hôteliers) et de réaliser le montage fiscal en amont de la construction.
Dans cette exploitation "en direct", le propriétaire ne touche pas un pourcentage du montant de son investissement, mais l'intégralité des loyers, il doit en revanche assurer également l'intégralité des charges de fonctionnement de son logement touristique (taxe foncière, eau, électricité, assurance, entretien, honoraires de gestion, frais de comptable, commercialisation ...).

Vous pouvez retrouver l'article des Echos ici: Deux bons moyens de rentabiliser son investissement



2 commentaires:

  1. Si le bien est en location saisonnier, je doute fort qu’il soit rentable en cas d’investissement LMNP ou Censi-Bouvard puisqu’il ne sera pas occupé tout le long de l’année

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  2. S'il fallait que les locations saisonnières soient occupées toute l'année pour qu'elles soient rentables, il n'existerait pas beaucoup d'hébergements touristiques en France ... première destination mondiale.

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